Жилье в России: маржи в 60% больше не будет
Аналитики РАСК посчитали в строительстве все и всех
В докладе Рейтингового агентства строительного комплекса по итогам 2015 г. проанализирован рынок жилищного строительства не только лишь с позиций полного количества введенных кв. м жилища, да и исходя из убеждений характеристик работы нескольких избранных застройщиков. «Общая температура по поликлинике» не дает беспристрастной картины, ведь за наружной стабильностью ввода могут прятаться конфигурации структуры.
Для проведения анализа были выбраны три компании - «Группа ЛСР», ГК ПИК и ГК «Идеал». Они входят в первую 10-ку рейтинга «Топ-200 больших застройщиков жилища РФ», открывают свою финансовую отчетность и главные операционные характеристики, так как являются общественными компаниями.
Согласно отчетности, 2014 г. в целом был для их годом бурного роста. К примеру, ГК «Идеал» прирастила за год число заключенных договоров на 30%, а их общая сумма выросла на 28%. Подобные характеристики для «Группы ЛСР» были +35% и +43% соответственно. «Группой ЛСР» было выстроено в 2,6 раза больше жилой площади, чем год назад – (790 тыс. кв. м). С другой стороны, ГК ПИК воплотила жилища на 8,4% меньше, чем в 2013 г., - (620 тыс. кв. м), хотя выстроила при всем этом на 6,4% больше (645 тыс. кв. м).
Нельзя именовать чисто провальным для их и прошедший год: многие характеристики оказались полностью достойны того, чтоб представлять их в удачном свете перед акционерами. Чем, нужно сказать, компании интенсивно и пользуются. На троих девелоперы выстроили в 2015 г. 2,1 млн кв. м жилища, что на 7% больше, чем в 2014 г.
Но присмотревшись пристально, можно узреть, что за общими высочайшими показателями проступают признаки регресса. Из 2,1 млн кв. м построенного жилища рост пришелся лишь на ГК ПИК. Нарастив на 40% объемы строительства, ГК ПИК не прирастила их реализацию, – ее объемы сохранились на уровне 2014 г. Таким макаром, компания удачно “поработала на склад”, увеличив объемы затоваривания рынка. Два других девелопера проявили понижение объемов строительства (ГК «Идеал» – с 580 до 502 тыс. кв. м, «Группа ЛСР» – с 790 до 754 тыс. кв. м).
2-ой открытый показатель «Группы ЛСР» и ГК «Идеал» за прошедший год - количество новых договоров с покупателями (ПИК эти числа не указывает). У «Группы ЛСР» их заключено на общую площадь 611 тыс. кв. м против 1008 тыс. кв. м в 2014 г. (понижение на 40%), ГК «Идеал» набрала 385 против 457 тыс. кв. м (-16%). Объем реализации у «Группы ЛСР» снизился наименее существенно – с 777 до 723 тыс. кв. м. В это число вошла и продажа площадей, построенных ранее, и строительство площадей, проданных ранее.
В отчетах застройщики публикуют 3-ий важный показатель - долю договоров, заключенных по ипотеке. У «Группы ЛСР», ГК ПИК и ГК «Идеал» в 2015 г. эти числа составили 33%, 39% и 15% соответственно (в 2014 – 35%, 36% и 22%).
На 1-ый взор, отмечают аналитики РАСК, характеристики как общественных застройщиков, так и других свидетельствуют, что строительная ветвь в ушедшем году была полностью на высоте. Но почти во всем эта «высота» была взята искусственными методами, также за счет “выжимания” грядущего спроса.
Анализ причин и выводы
Затоваривание рынка жилища составляет 40%, его предпосылки явны и всем понятны. Как в этой экономической ситуации ощущают себя строители? Опросы управляющих компаний демонстрируют рост неуверенности в следующем дне. По данным обследования деловой активности строй организаций, индекс предпринимательской убежденности в строительстве в III квартале 2015 г. составил (-9%). (Индексом считают разницу меж положительными и отрицательными оценками топ-менеджеров ситуации в отрасли). В IV квартале 2015 г. показатель составил (-7%).
Правительство оказало отрасли существенную помощь, запустив программку поддержки ипотечного кредитования. Но поддерживать спрос на уровне 2014 г. искусственными способами длительно не получится. Число банкротств в 4-ом квартале 2015 г. в 2,9 раза больше, чем за тот же период 2014 г. По состоянию на 31 декабря 2015 г. в базе РАСК насчитывались 3 922 компании категории «Д». (Присваивается компаниям в процессе ликвидации либо объявившим о банкротстве). Из их конкретно в 2015 году к данной категории были причислены 2 823 компании. В предстоящем, убеждены аналитики, будет наблюдаться рост банкротств. Меж компаниями обостряется борьба за выживание. Ситуация осложняется выходом на рынок в прошедшем году огромного количества объектов, на акцию распродажи которых может уйти до пары лет, что при падающем спросе подавит объемы нового строительства. Рост себестоимости строительства будет означать поначалу уменьшение маржи компаний – о 60% можно запамятовать, а потом работу для себя в убыток. Ситуация усугубится фактически полным отсутствием банковского кредитования отрасли сейчас, потому застройщики не сумеют покрывать убытки наружными заимствованиями.
Какое-то время застройщики сумеют продлить свое существование разными манипуляциями: неполным рабочим деньком, неоплачиваемыми отпусками, реструктуризацией кредитов, реорганизацией производства, отсрочками платежей. Обострится нерадивая конкурентность, вероятны нарушения законов, обман потребителей, что чревато соц рисками. Чтоб избежать этого, спецы РАСК предлагают ввести публичный контроль за работой строй компаний, увеличение уровня их прозрачности. По их воззрению, должна быть законодательно закреплена обязанность строителей публиковать отчетность (в т. ч. операционную и в особенности финансовую) на веб-сайтах.
Почему принципиально делать открытой финансовую отчетность? Конкретно финансирование будет предпосылкой самых суровых заморочек у строителей. С увеличением кредитной ставки банковские кредиты для большинства компаний стали фактически труднодоступными и дорогими даже для самых больших застройщиков. Для тех и для других может не хватать средств для выполнения собственных обязанностей перед покупателями.
В длительной перспективе, считают спецы, нужно – и придется - достигнуть конструктивного понижения цены квадратного метра жилища. В Рф соотношение цены квадрата и средней зарплаты одно из самых больших в мире. Нужно поглядеть правде в глаза - рост жилищного строительства в последние годы был обеспечен не только лишь ростом доходов населения, да и безосновательной уверенностью в предстоящем их росте. Кризисная ситуация и тенденции экономического спада проявили, что предстоящего роста доходов людей не произойдет, строителям, чтоб выжить, придется отрешиться от маржинальности в 50-60%, снизив цена жилища для населения.
Чтоб достигнуть этого, необходимо вправду воплотить все то, о чем повсевременно молвят строители: уменьшить число административных барьеров, отрегулировать технологические процессы, сделать ветвь очень информационно открытой, повысить эффективность труда. Это обычный и единственный путь развития всех сильных экономик мира.
Факторы, поддерживающие спрос
Понятно, что у нас большой потенциал к строительству. Общая площадь жилых помещений, приходившаяся в среднем на 1-го обитателя, на конец 2014 г. была 23,7 кв. м (в городской местности 23,3 кв. м, сельской - 25,0 кв. м). В 2015 г. она выросла приблизительно до 24 кв. м. В странах со похожим климатом - Канаде и Норвегии - на 1-го обитателя приходится 40 и 74 кв. м соответственно
Если взять за средний восточноевропейский (и канадский) уровень обеспеченности жильем показатель 40 кв. м на человека, для его заслуги в Рф предстоит выстроить еще 2,4 миллиардов кв. м. Отметим, это без учета вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилища. Но даже в так именуемом рекордном 2014 г. было выстроено только 84 млн кв. м, что прирастило обеспеченность всего на 0,3 кв. м на человека.
Общий жилой фонд РФ составляет порядка 3,4 миллиардов кв. м. В реальности его значимая часть неприменима для жизни: к концу 2014 г насчитывалось 93,3 млн кв. м ветхого (69,5 млн) и аварийного (23,8 млн) жилища. Серьезно отремонтированных помещений в квартирах было только 2,8 млн кв. м, другими словами всего 3% от всего неприменимого жилища.
Для сопоставления: в 2012 году ветхого и аварийного жилища в стране было 99,9 млн кв. м, в 2005 – 94,6 млн, 2000 – 65,6 млн. Другими словами ситуация фактически не улучшается более 10 лет.
Не забудем, что значимая часть жилого фонда построена в 50-60-х гг. и в последнее время будет ветшать ускоренными темпами. Чтоб достигнуть по уровню обеспеченности жильем продвинутые страны, необходимо фактически удвоить каждогодние объемы и довести их до показателя более 150 млн кв. м.
Балясина S-образная большая 330х900х15 мм, сталь
Кованая балясина S большая – это художественный элемент декора, который сразу делает функцию опор для лестничных перил либо балюстрад. Она узкая, но крепкая, просто выдерживает вес древесных либо каменных перил и балок. Кованые балясины можно приобрести для декорации лестницы, сотворения огораживания, находящихся как в доме, так и на улице. Они защищены от коррозии, устойчивы к перепадам температур и механическим повреждениям. Неповторимая изогнутая форма изделий из металла позволяет придать интерьеру либо ландшафту элегантный и респектабельный вид. Достоинства: - долгий срок службы; - элегантный вид; - практичность.